Als verhuurder van bedrijfsruimte kun je ermee te maken krijgen dat een huurder failliet gaat. Dan rijzen direct praktische en juridische vragen. Loopt de huurovereenkomst door? Kun je de huur opzeggen? En hoe sterk is je positie als verhuurder in het faillissement?

De wet geeft hiervoor een duidelijk kader, maar in de praktijk komt het aan op snel en strategisch handelen.

Wat gebeurt er met de huurovereenkomst?

Een faillissement beëindigt de huurovereenkomst niet automatisch. De overeenkomst blijft in stand.

Zowel de curator als de verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen op grond van artikel 39 Faillissementswet. Daarbij geldt een maximale opzegtermijn van drie maanden.

Die termijn is een wettelijk maximum. In de praktijk wordt vaak in overleg met de curator een kortere termijn afgesproken. Dat is meestal ook in het belang van de verhuurder: hoe sneller het pand vrijkomt, hoe eerder je opnieuw kunt verhuren en verdere schade beperkt.

Huurachterstand: wat is je positie?

Bij een faillissement moet je als verhuurder onderscheid maken tussen verschillende soorten vorderingen.

De huurachterstand van vóór de faillissementsdatum is een concurrente vordering. Dat betekent dat je geen voorrang hebt en moet meedelen met andere schuldeisers. In de praktijk levert dat vaak weinig op.

Voor deze periode zijn zekerheden zoals een bankgarantie of waarborgsom van groot belang. Die kunnen het verschil maken tussen wel en geen (gedeeltelijke) betaling.

De huur vanaf de faillissementsdatum tot aan het einde van de huurovereenkomst kwalificeert in beginsel als boedelvordering. Dat betekent dat deze vordering met voorrang uit de boedel wordt voldaan.

Dat klinkt gunstig, maar biedt geen volledige zekerheid. Er zijn boedelschulden met een hogere prioriteit, zoals het salaris van de curator, en de boedel is niet altijd toereikend. Ook een boedelvordering wordt dus niet altijd volledig voldaan.

Juist daarom is het vaak verstandig om actief met de curator te overleggen over een snelle beëindiging van de huurovereenkomst.

Ontruiming en schade

Na beëindiging van de huurovereenkomst moet het gehuurde worden ontruimd. De curator is in beginsel verplicht om de tot de boedel behorende zaken te verwijderen.

Als de curator dat niet doet, kun je als verhuurder zelf tot ontruiming overgaan. De kosten daarvan kwalificeren in beginsel als boedelvordering.

Voor schade aan het gehuurde geldt een belangrijk onderscheid. Schade die tijdens de huurovereenkomst is ontstaan, leidt doorgaans tot een concurrente vordering. Die wordt in faillissement meestal slechts beperkt voldaan.

Is de schade echter het gevolg van handelen of nalaten van de curator, dan kan sprake zijn van een boedelvordering. Dat verschil is in de praktijk cruciaal voor je verhaalspositie.

Mag de curator het pand laten gebruiken door een derde?

In sommige gevallen wil een curator het pand tijdelijk laten gebruiken door een derde, bijvoorbeeld in het kader van een doorstart of een uitverkoop.

Dat is niet zonder meer toegestaan. Als in de huurovereenkomst of de toepasselijke algemene voorwaarden een verbod op onderverhuur of ingebruikgeving is opgenomen, en jij als verhuurder geen toestemming geeft, kan de curator het pand niet zomaar aan een derde ter beschikking stellen.

Dit geeft de verhuurder in de praktijk een belangrijke onderhandelingspositie.

Praktische conclusie

Het faillissement van een huurder betekent niet dat je als verhuurder met lege handen staat. Je hebt verschillende rechten en mogelijkheden om je positie te beschermen.

De sleutel ligt in het maken van de juiste keuzes op het juiste moment: onderscheid maken tussen soorten vorderingen, actief sturen op beëindiging van de huur en waar nodig je rechten tegenover de curator handhaven.

In veel gevallen loont het om niet af te wachten, maar direct in gesprek te gaan met de curator. Daarmee kun je verdere schade beperken en je positie aanzienlijk versterken.